Где Посмотреть Проектную Декларацию Застройщика

Содержание
  1. Что можно узнать из проектной декларации новостройки
  2. Проектная документация новостройки – максимум информации
  3. Какая информация есть в проектной декларации
  4. Сведения о застройщике
  5. Недобросовестный и ненадежный застройщик
  6. Кому принадлежит участок под новый ЖК
  7. Описание нового ЖК в проектной декларации
  8. Разрешение на строительство и экспертиза проектной документации
  9. Как правильно читать проектную декларацию
  10. Какую юридическую силу имеет проектная декларация?
  11. Какие важные сведения о застройщике можно узнать из проектной декларации?
  12. Какие важные сведения о новостройке можно узнать из проектной декларации?
  13. Допустимо ли внесение изменений в проектную декларацию?
  14. Знакомимся с девелоперским проектом
  15. Основная информация о строительном проекте – в Декларации
  16. На что тут смотреть?
  17. Какую информацию о проекте Застройщик обязан опубликовать на сайте
  18. В офисе Застройщика
  19. Что еще выяснять у Застройщика при личной встрече?
  20. Что можно узнать из проектной декларации? / Sibdom.ru
  21. Перечень построенных застройщиком объектов
  22. Данные о финансовом состоянии застройщика
  23. Финансируют ли строительство дома банки
  24. Информация об уставном капитале стройфирмы
  25. Кто гарантирует достройку объекта
  26. Описание строящегося дома
  27. Значение проектной декларации выросло

Что можно узнать из проектной декларации новостройки

Где Посмотреть Проектную Декларацию Застройщика

Законодательство РФ обязывает застройщика раскрывать перед покупателями квартир в новостройках информацию о проекте и мерах защиты дольщиков по 214-ФЗ.

Мы уже описывали три этапа выбора новостройки в Москве и Подмосковье, упомянув там проектную декларацию – этот документ содержит основные сведения о проекте и застройщике.

Из него можно узнать очень много полезного, а иногда и обнаружить настораживающие детали.

Проектная документация новостройки – максимум информации

Какие подробности можно узнать из проектной декларации строящегося ЖК? На что обратить внимание, как проверить информацию? С начала 2021 года застройщик обязан размещать основные документы на своем сайте или отдельном сайте проекта, что дает возможность изучить их самостоятельно или показать юристу. При посещении офиса застройщика вы вправе требовать предъявления документации, в составе которой будет три важных источника:

  • проектная декларация объекта или декларации на каждый входящий в состав новостройки отдельный дом (корпус), этап строительства;
  • заключение экспертизы проектной документации, в котором можно найти массу подробностей, не вошедших в проектную декларацию;
  • разрешение на строительство – оно может быть выдано на весь ЖК, на отдельные очереди проекта, на каждый дом и корпус.

При подготовке описания новостройки редакторы нашего портала внимательно изучают именно эти источники – ни отзывы, ни реклама самого застройщика, ни сторонние мнения не дадут больше информации, чем они.

Официальный сайт застройщика – это рекламный объект в сети интернет, и понятно, что там более всего уделяется внимание преимуществам проекта, красивой визуализации, обещаниям.

Но что стоит за рекламой ЖК? Как добраться до истины? Для этого изучаем проектную документацию – декларацию и заключение экспертизы.

Какая информация есть в проектной декларации

Из проектной декларации новостройки можно узнать практически все, поскольку она содержит актуальные разделы, а при внесении изменений в проект должна перевыпускаться с отметкой об изменениях. Изучать следует все разделы! На что обращать внимание?

Сведения о застройщике

В самом начале проектной декларации есть стандартная “шапка” – обратите внимание на наименование застройщика по реестру и коммерческое наименование. Организация может входит в группу компаний, например, знаменитый “ПИК”, тогда в декларации вы увидите, кому конкретно из состава группы она выдана.

Информация из “шапки” подтверждается ниже – в разделе сведений о застройщике. Разрешение выдается конкретной компании, ее наименование в “шапке” и разделе должно совпадать.

Недобросовестный и ненадежный застройщик

Далее вы можете проверить, попадал ли застройщик в реестры недобросовестных организаций, имеет ли он долги, каковы финансовые результаты его деятельности, какие проекты он реализовал за последние три года.

Попадание в реестры – тревожный знак! А вот финансовые результаты в виде “прибыль – убыток” стоит изучить, но не придавать им критического значения, потому что они относятся к динамическим показателям. Постоянный убыток – плохо. Это говорит о вероятности долгостроя, потому что застройщику не хватает средств.

Но у него должен быть определенный размер уставного капитала, что тоже отражено в проектной декларации.

Кому принадлежит участок под новый ЖК

Посмотрите, кому принадлежит участок земли под новостройку. Он может находится в собственности застройщика, а аренде, в собственности города (населенного пункта). Это важно, потому что на собственном участке застройщик может развивать инфраструктуру, не рассчитывая передать ее городу – значит, обещанный детсад и школа будут исключительно коммерческими, дорогими.

Участки муниципальных земель обычно берутся в аренду под строительство массового жилья класса “стандарт” (эконом) и “комфорт” – о разнице между категориями новостроек вы можете узнать из этой статьи. Как правило, ЖК, построенный на муниципальном участке, имеет социальную инфраструктуру общедоступного типа. Уточнить это можно в разделе описания проекта.

Описание нового ЖК в проектной декларации

Описание новостройки в проектной декларации содержит общие сведения – цель строительства, например, комплексное освоение территории. Оттуда можно почерпнуть информацию об уровне проекта. Но там не указывается категория, поскольку стандарта на нее нет. Это коммерческий признак.

Очень важно добраться до описания домов. Тут будет указана конструктивная схема – например, монолитные или панельные дома. Обратите внимание на следующие характеристики:

  • конструкция дома (монолит, панель, монолитно-каркасный, кирпично-монолитный);
  • наличие категории – квартирами можно называть объекты в новостройках, где корпуса отнесены к категории “жилых строений”, в противном случае это будут апартаменты в нежилом строении, апарт-отеле;
  • в описании корпусов, этапов или каждого дома в отдельности указывается общее количество квартир, иных помещений, мест в паркинге, гостевых стоянок, словом, все, что вас интересует как будущего жильца;
  • далее начинается описание каждого типа квартир, которое может и не дать информации, если вы еще не начали изучение планировок.

Очень важно! – как продается жилье в новостройке, по какому типу договора. Наибольшие гарантии предоставляются по 214-ФЗ, Договору долевого участия, но застройщик может предлагать и ЖСК, тогда вам стоит посмотреть, чем отличается ДДУ от ЖСК.  

Проверьте гарантии застройщика – договор страхования ответственности, сроки получения на ввод новостройки в эксплуатацию. А теперь идем дальше.

Разрешение на строительство и экспертиза проектной документации

Из заключения экспертизы проектной документации можно узнать больше подробностей о проекте и его реалиях. Читайте всё, пусть там написано много. Например, если вас интересует более подробное описание дома и площадки – найдете в заключении.

Если на сайте есть несколько проектных деклараций (изменения) и несколько экспертиз – читайте обязательно всё! В заключении могут быть описаны изменения, внесенные в первоначальный вариант проекта.

А эти изменения могут изменить качество новостройки, стоимость квартиры, общий статус жилого комплекса.

Обратите особое внимание на разрешение на строительство ЖК. Оно может быть выдано не на все объекты, внесенные в проектную декларацию. Если застройщик обещает два детсада, но на них еще не выданы разрешения, то велика вероятность изменения состава проекта, и детсадов в нем может не оказаться.

То же касается и корпусов – на генплане оно могут быть обозначены, а в разрешении нет. Это значит, что корпуса только в проекте, а до завершения их строительства под вашими окнами будут идти работы.

Поэтому сравните проектную декларацию, заключение экспертизы, разрешение на строительство и генплан на сайте проекта (застройщика). Многое станет понятно!

Источник: https://novostroyker.ru/blog/sovety/proektnaya-deklaraciya-novostrojki-polnoe-opisanie-obekta

Как правильно читать проектную декларацию

Где Посмотреть Проектную Декларацию Застройщика

Проектная декларация – один из базовых документов, из которого покупатель квартиры в новостройке может почерпнуть информацию о застройщике и об объекте строительства.LIVING узнал, на какие разделы дольщику следует обратить особое внимание.

Какую юридическую силу имеет проектная декларация?

Проектная декларация является официальным документом. За информацию, которая там представлена, застройщик несет юридическую ответственность.

Если информация недостоверная или неполная, на застройщика накладываются штрафные санкции, а дольщик в этом случае вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и выплатить проценты в соответствии с 214-ФЗ.

Изучать проектную декларацию лучше всего на сайте ЕИСЖ – единой информационной системы жилищного строительства. Именно здесь застройщик обязан разместить официальную версию документа и вносимых в него изменений, которые проверяются государственными органами.

На своем официальном сайте застройщик может разместить проектную декларацию с любыми сведениями без риска получить штраф. «Размер штрафа за подобные нарушения составляет 5-15 тыс. рублей для физического лица и 200-400 тыс.

рублей для юридического», – рассказывает Олег Островский, заместитель Председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.

Подтверждением того, что изложенная в документе информация проверена и является достоверной, является Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным 214-ФЗ.

«Прежде чем его выдать застройщику и опубликовать на сайте ЕИСЖС, уполномоченный орган исполнительной власти (в Санкт-Петербурге – это Комитет по строительству) ее тщательно проверяет.

Отсутствие такого заключения означает, что застройщик не имеет права привлекать денежные средства дольщиков для строительства конкретного жилого дома», – говорит Олег Островский.

Какие важные сведения о застройщике можно узнать из проектной декларации?

Информации о застройщике посвящены первые восемь разделов проектной декларации. Исходя из этих данных, можно узнать, имеется ли у застройщика опыт строительства многоквартирных домов и уложился ли он в заявленные сроки.

Застройщик обязан разместить здесь информацию о построенных за последние 3 года объектах. Но если никакие объекты не указаны, это не значит, что опыта у компании нет. Многие крупные строительные компании организуют для строительства каждого объекта новое юридическое лицо.

Такая практика обусловлена юридическими тонкостями и особенностями финансирования строительного процесса.

Сделать вывод о надежности компании можно также, обратившись к финансовой информации о размере кредиторской и дебиторской задолженности, которая указывается в декларации. Здесь необходимо обратить внимание на их соотношение.

«Превышение дебиторской задолженности над кредиторской означает отвлечение средств из хозяйственного оборота и в дальнейшем может привести к необходимости привлечения дорогостоящих кредитов банка и займов для обеспечения текущей производственно-хозяйственной деятельности предприятия.

Значительное превышение кредиторской задолженности над дебиторской создает угрозу финансовой неустойчивости предприятия, подобные факторы создают угрозу приостановки строительства объекта в связи с отсутствием источников финансирования», – прокомментировали в ГК «Апхилл».

Для сравнения можно взять проектную декларацию одного из корпусов ЖК «Ижора парк», который реализует проблемный на сегодняшний день застройщик «Норманн». Размер кредиторской задолженности здесь составляет 350 тыс. рублей против 30 тыс. рублей дебиторской задолженности.

Какие важные сведения о новостройке можно узнать из проектной декларации?

Пункты 9-24 в проектной декларации посвящены информации о проекте строительства. При формировании мнения о комплексе следует опираться именно на этот документ, а не на сайт новостройки или другие рекламные носители, где информация может быть «художественно» приукрашена.

 «Рекламная информация, как правило, является незначительной по объему, и в ней делаются определенные акценты в целях привлечения покупателей, что способно привести к формированию ошибочного представления об объекте.

Например, рекламные материалы могут содержать иллюстрации объекта без учета окружающей застройки и с большим количеством элементов благоустройства (озеленение, площадки).

Однако для получения полной информации необходимо изучение окружающей / планируемой застройки, площади и количества элементов благоустройства», – комментирует юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова.

«Например, если апартаменты в проектной декларации будут указаны как жилые помещения, Росреестр не зарегистрирует договор долевого участия и направит в контролирующий орган информацию о размещении недостоверной информации. Последний имеет право наложить на застройщика санкции.

Это касается и студий, которые преподносятся как однушки.

Аналогичные последствия ждут застройщика, если он укажет в проектной декларации коммерческий детский сад в качестве социального объекта и так далее», – комментирует Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест».

Смысл заключается в том, что информация на сайте застройщика не подлежит столь внимательной проверке, нежели информация в проектной декларации, которая является официальной, и застройщик несет за нее юридическую ответственность.

«Потенциальному покупателю необходимо ознакомиться со всеми разделами проектной декларации.

Особое внимание нужно обратить информации о застройщике, разделу 9 (О видах строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, их местоположении и основных характеристиках, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений), разделу 11 (разрешение на строительство) ,13 (благоустройство территории), 17 (этапы строительства). И проверить, соответствует ли приобретаемый объект проектной декларации», – говорит Надежда Зотова.

Застройщик обязан указывать в документе информацию о количестве машино-мест, как платных, так и бесплатных. Если объект недвижимости предполагает меньшее количество мест на парковках, чем количество квартир, предусмотренных проектом, участник долевого строительства должен понимать, что парковка машины будет вызывать значительные затруднения.

В документе описываются планируемые объекты социальной инфраструктуры и элементы благоустройства: дворовые пространства, площадки для игр детей и отдыха взрослых, спортивные площадки и пр. Действительность, как правило, бывает ближе к скромному перечню, описанному в проектной декларации, нежели к аналогу этих сведений, описанных на сайте проекта.

Застройщики обязаны указывать перечень помещений, которые войдут в состав общего имущества строящегося дома. Определяется, какое именно общее имущество покупатель получает при покупке квартиры.

«И если в документе, например, определено, что к общедомовому имуществу относится колясочная, застройщик уже не сможет изменить назначение помещения, переделав его под магазин», – говорят в ГК «Апхилл».

График строительства объекта, размещенный в документе, позволит участнику долевого строительства визуально оценивать соответствие заявленного плана реальности.

Также эксперты рекомендуют обращать внимание, находится ли земельный участок, на котором строится дом, в собственности у застройщика или в залоге у банка, или же он арендован. «Последний вариант должен заставить задуматься покупателя, особенно, если срок аренды земли короткий», – считают в ГК «Апхилл».

Допустимо ли внесение изменений в проектную декларацию?

Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. Соответственно, эту информацию можно посмотреть в динамике.

Кроме того, для объектов, получивших разрешение на строительство после 1 июля этого года, он обязан ежемесячно не позднее 10-го числа месяца вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о количестве заключенных договоров. Соответственно, исходя из этой информации, можно узнать, насколько активно идут продажи в новостройке.

В ходе реализации проекта застройщик имеет право вносить и другие изменения в проектную декларацию.

«Однако при существенном изменении конструктива дома или финансово-экономических показателей материалов, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ, как по соглашению сторон, так и в судебном порядке.

Если речь идет об эскроу-счетах, то забрать свои деньги и вложиться в другой объект», – говорит Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС».

«Если объект долевого строительства будет не соответствовать требованиям, указанным в договоре и проектной документации на момент заключения договора, приобретатель может использовать способы защиты, связанные с ненадлежащим качеством помещения: требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены, отказаться от договора (в случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков). Во-вторых, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости, а также существенного изменения проектной документации строящегося объекта», – рассказала юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b8f9893eb788500aa8e821a/kak-pravilno-chitat-proektnuiu-deklaraciiu-5def8df6e6cb9b00b109b312

Знакомимся с девелоперским проектом

Где Посмотреть Проектную Декларацию Застройщика

Последнее обновление: 16.06.2021

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

После знакомства с девелоперской компанией, которая финансирует и управляет строительством (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ), настало время выяснить, что именно мы будем у этой компании покупать.

Первичную информацию о строительном проекте (т.е. о строящемся доме), мы, конечно, получаем с сайта этого проекта, или с сайта самого Девелопера. Прежде всего, на таком сайте представлена маркетинговая (рекламная) информация, представляющая дольщикам будущий продукт компании.

Здесь мы можем увидеть красивые картинки будущего дома, и узнаем, так сказать, о потребительских характеристиках объекта: расположение и тип дома, его этажность, сопутствующую инфраструктуру, площади и планировки квартир, а также цены на них. Нам в красках покажут, как счастливо мы будем жить, если купим здесь квартиру.

Реклама, на то и реклама, чтобы все было представлено в лучшем виде! Ведь правильно настроенные эмоции покупателей всегда помогают продажам.

Но при этом, на сайте своего строительного проекта Застройщик должен не только размещать красочную рекламу, но и подробно раскрывать всю техническую, экономическую и юридическую информацию о проекте (это требование закона 214-ФЗ). И именно эти сухие данные без эмоций представляют для дольщика главную ценность.

В первую очередь, речь идет о Проектной декларации застройщика. А с января 2021 года, дополнительно к ней должны быть опубликованы и другие важные документы по проекту (об этом ниже).

Можно ли купить квартиру по доверенности? Когда и как это бывает – смотри в этой заметке.

Основная информация о строительном проекте – в Декларации

Если мы выбрали, в каком из строящихся домов будем покупать квартиру, то Проектную декларацию на строительство многоквартирного дома рекомендуется почитать внимательно. Основные значимые для нас сведения о проекте строительства из этой декларации – это:

  1. сроки строительства (срок ввода дома в эксплуатацию и/или срок передачи квартиры Покупателю);
  2. наличие у Застройщика зарегистрированных прав (собственности или аренды/субаренды) на земельный участок;
  3. категория земель (назначение), и вид разрешенного использования земельного участка;
  4. положительное заключение государственной экспертизы проектной документации на дом;
  5. полученное Застройщиком разрешение на строительство;
  6. источники финансирования строительства, помимо денег дольщиков (кредиты банков и/или собственные средства Застройщика);
  7. способы обеспечения обязательств Застройщика перед дольщиками (страхование ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или использование эскроу-счетов);

На что тут смотреть?

Договор на землю, заключение экспертизы и разрешение на строительство Застройщик обязан предоставить в оригинале для ознакомления любому дольщику, по его требованию.

Причем, разрешение на строительство и право аренды земли не должны быть просрочены, а вид разрешенного использования земли должен позволять строительство на участке многоэтажного многоквартирного жилого дома.

Насторожить может такой момент: если аренда земли оформлена краткосрочным договором (например, аренда на 3 года), то возникает риск того, что эта аренда может прекратиться раньше, чем дом будет достроен и сдан. Если хозяин земли откажется продлевать аренду, то возникнут проблемы с оформлением собственности на квартиры в таком доме.

Вопросы могут возникнуть и в том случае, если собственником земли (арендодателем) выступает физлицо или юрлицо. Закон этого не запрещает, но права собственности на землю надо будет проверять дополнительно, и уже с помощью юриста.

Вопрос с правами на землю снимается, если арендодателем выступает государственное учреждение или местная администрация (город), а договор аренды – долгосрочный (например, на 49 лет).

Разрешение на строительство, напротив, выдают всегда на короткий срок (например, на 2 года). И если стройка идет своим чередом, то это разрешение всегда продляют.

Если проект финансируется не только деньгами дольщиков, но и собственными  средствами Девелопера, и привлеченным банковским кредитом, то это существенно снижает риски проекта и радует покупателей квартир.

Образец Проектной декларации строительства многоквартирного дома можно скачать здесь. 

Вообще, полный перечень сведений о проекте строительства, который Застройщик обязан представить в Проектной декларации, указан в ст. 21 закона 214-ФЗ.

Правда, если Застройщик действует вне рамок 214-ФЗ, то некоторых из перечисленных выше документов у него может и не быть.

В таком случае он может привлекать деньги с Покупателей квартир (но только не по ДДУ)  и вести строительство, параллельно занимаясь получением недостающей документации.

Такое в практике рынка еще иногда встречается, но риски для Покупателя здесь горазо выше.

Дополнительная консультация юриста для оценки документации проекта здесь будет очень кстати. Причем, сначала у юриста нужно узнать перечень документов, которые нам придется запросить у Застройщика для анализа юридической безупречности конкретного проекта (инвестконтракт, документы на землю, разрешение на строительство, и т.п.).

Затем, получив копии этих документов по e-mail, или при личной встрече в офисе Застройщика, мы с помощью юриста оценим правовой статус данной стройки.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Какую информацию о проекте Застройщик обязан опубликовать на сайте

С 1 января 2021 года вступили в силу поправки в многострадальный закон ФЗ-214, существенно расширяющие раскрытие информации Застройщиком о своем проекте долевого строительства многоквартирных домов.

Раньше дольщики вынуждены были знакомиться с рядом документов по проекту только в офисе строительной организации, т.к. на сайте размещался ограниченный объем сведений. Теперь в законе жестко закреплен перечень предоставляемой Застройщиком информации, которая должна присутствовать на сайте конкретного строительного проекта (ст. 3.1 закона ФЗ-214).

В частности, на сайте проекта долевого строительства обязательно должны быть выложены следующие документы и материалы:

  • Разрешения на ввод в эксплуатацию тех объектов, которые были построены Застройщиком за последние три года;
  • Аудиторское заключение о финансовой деятельности компании за последний год;
  • Разрешение на строительство;
  • Проектную документацию (со всеми внесенными в нее изменениями);
  • Заключение экспертизы проектной документации;
  • Документы, подтверждающие права Застройщика на земельный участок;
  • Проектная декларация (см. о ней выше);
  • Заключение контролирующего органа о соответствии Застройщика и Проектной декларации требованиям закона;
  • Проект Договора долевого участия (ДДУ), соответствующий требованиям закона;
  • Способы обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог земельного участка, поручительство банка, или страхование ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или расчеты через эскроу-счета); а также способ привлечения денег дольщиков в случае применения эскроу-счета;
  • Фотографии текущего хода стройки (должны обновляться не реже 1 раза в месяц);
  • Градостроительный план земельного участка;
  • Информация о размере собственных средств и о нормативе финансовой устойчивости Застройщика (пп.11, п.2, ст.3.1, ФЗ-214).

При этом, любые изменения в этих документах по проекту должны быть также отражены на сайте не позже, чем в 5-дневный срок. А за ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации (в т. ч. за ее недостоверность) Застройщик несет ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Изучая проект, не стоит забывать и про придомовую территорию, и про инфраструктуру, которую обеспечивает Застройщик в рамках реализации проекта. Это могут быть наземные и/или подземные автостоянки (продажа машиномест), детские площадки у дома, подъездные пути, тротуары, уличное освещение, а также коммерческие помещения на первом этаже строящегося дома.

Какие хитрости в условиях ДДУ используют Застройщики – см. в отдельной заметке.

В офисе Застройщика

После изучения рекламных материалов, Проектной декларации, и ключевых документов проекта, мы храбро идем в офис Застройщика, и как говорил магистр Йода – «Да прибудет с нами сила!».

Здесь наша задача – плотно сесть на шею менеджеру по продажам, и устроить ему форменный допрос.

Старина Мюллер знал много способов добывания информации, но мы выберем самый простой: подготовка списка вопросов по проекту, и письменное фиксирование ответов на них.

Желательно, чтобы ответы на важные вопросы имели подтверждение в документах Застройщика: например, сроки сдачи дома в эксплуатацию – через 14 месяцев, подтверждение – в Проектной декларации и в договоре с Покупателем.

В списке наших вопросов могут быть и вопросы по презентации проекта, и по отдельным документам проекта (в т.ч. по декларации), и просто наивный интерес о ходе строительного процесса. Нелишним будет, если менеджер продублирует нам устно некоторые пункты из этих документов, и расскажет о них подробнее.

Как идут продажи квартир в строящемся доме, мы можем узнать либо у менеджера (если он уполномочен об этом рассказывать), либо самостоятельно. Для этого мы можем заказать в МФЦ «Мои документы» Выписку из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ. Там будут указаны имена всех дольщиков, уже заключивших Договоры долевого участия в данном проекте.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Что еще выяснять у Застройщика при личной встрече?

Все, что касается наших с ним взаимоотношений, хода стройки, и качества будущей квартиры (о типе договора поговорим на следующем шаге). Например:

  • Вопрос фиксирования цены квартиры. Суть – убедиться, что нас не заставят доплачивать в процессе строительства.
  • Вопрос площади квартиры. Проектная площадь может несколько отличаться от фактической, которая устанавливается по замерам БТИ. Кто кому и сколько будет доплачивать в этом случае?
  • Вопрос внутренней отделки (включая стяжку на полу, двери и стеклопакеты на окнах) и инженерной начинки квартиры (включая сантехническое оборудование). Чтобы это не стало для нас сюрпризом.
  • Какая электрическая мощность выделяется на квартиру? Как будет выполняться разводка сети по квартире, в т.ч. «слаботочка» (телефон, интернет и т.п.)?
  • Вопрос передачи ключей и заселения в квартиру после сдачи дома в эксплуатацию. Сроки, документы, условия заселения? (Бывает, что Покупателю дают ключи от квартиры на 15-м этаже, а лифт в доме еще не работает).
  • Как будут решаться вопросы, если мы обнаружим в квартире недостатки, строительные дефекты (перекошенный стеклопакет, например, трещины, протечки и т.п.)?
  • Вопрос оплаты коммунальных услуг до момента оформления квартиры в собственность (когда «коммуналка» вешается на Покупателя, и по каким тарифам?).
  • Последовательность действий по оформлению квартиры в собственность и сроки, которые на это отводятся.

На этом этапе также выясняются финансовые условия участия Покупателя в проекте, то есть проще говоря – порядок платежей. Сюда относятся форма и методы оплаты (в т.ч.

через счета эскроу, в соответствии со статьями 15.4 и 15.5 закона ФЗ-214), возможность рассрочки, возможность использования жилищных субсидий, сертификатов, материнского капитала и т.п.

Варианты и условия привлечения ипотечного кредита.

Кстати, наличие у Девелопера ряда партнерских программ по ипотеке от крупных банков-партнеров, косвенно подтверждает успешность данного проекта. Ведь каждый банк перед тем, как кредитовать Покупателей квартир в данном проекте, предварительно оценивает его риски.

Также не стоит пренебрегать различными акциями и спецпредложениями Девелоперов, которыми они стимулируют спрос и дают реальную возможность Покупателю сэкономить, не теряя в качестве.

Что должно быть указано в Акте приема-передачи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Все эти сведения о проекте мы получаем на страницах сайта Девелопера, из его Проектной декларации, от его менеджеров по продажам, и от независимых специализированных юристов.

Но не стоит забывать, что «обещать – не значит жениться»; не стоит ожидать идеального соблюдения всех условий, которые Девелопер нарисовал в презентации, и озвучил устами менеджеров.

К сожалению, идеалов в природе не встречается, поэтому, чтобы не трепать себе нервы, следует заранее быть готовым к «мелким неприятностям».

А наша предусмотрительность поможет нам решать возникающие сложности более оперативно.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, проект мы изучили, декларацию прочитали, довели до нервного истощения менеджера по продажам. Определили порядок наших платежей за будущую квартиру, получили от Застройщика персональную скидку, обрадовались, и решили не упускать свой шанс.

Только пока не очень понятно, на каких условиях мы будем вкладывать деньги в проект?

О вариантах договора с Застройщиком – на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/pervichka/znakomimsya-s-developerskim-proektom/

Что можно узнать из проектной декларации? / Sibdom.ru

Где Посмотреть Проектную Декларацию Застройщика

Для того чтобы покупатель смог понять, с кем именно он имеет дело, в проектной декларации приводится подробная информация о застройщике.

Это название строительной компании, а также ее коммерческое обозначение (в тех случаях, когда застройщик входит в группу компаний, при этом у самой компании есть собственное наименование, в документе должны указываться оба), адрес застройщика, фамилия, имя и отчество руководителя, время работы компании, телефон, адрес официального сайта и электронной почты. А кроме этого, сведения об учредителях строительной фирмы и о том, в какую саморегулируемую организацию она входит (для тех случаев, когда строительная компания выполняет функции заказчика-застройщика).

Перечень построенных застройщиком объектов

Здесь же приводятся названия всех тех объектов, которые застройщик возвел за последние три года.

В проектной декларации они будут только перечислены, но, обладая этой информацией, покупатели смогут дальше уже сами продолжить проверку компании на профильных форумах.

Их должно интересовать при этом, как ранее сдавались объекты этого застройщика, не допускала ли строительная компания задержек по срокам, не было ли у покупателей претензий по качеству жилья.

Данные о финансовом состоянии застройщика

В проектной декларации приводятся данные о размере кредиторской и дебиторской задолженности строительной компании, которые позволяют сделать вывод о финансовой устойчивости застройщика. Кредиторская задолженность — это долги строительной фирмы перед третьими лицами, чаще всего банками.

В дебиторской задолженности, наоборот, показано то, сколько различные организации и частные лица должны застройщику.

Здесь могут учитываться квартиры, переданные застройщиком в счет выполненных работ подрядным организациям, рассрочка, которая предоставляется покупателям по договорам долевого участия, или заем у юрлица.

Общее правило: соотношение дебиторской задолженности и кредиторской должно быть положительным. И чем выше этот показатель, тем лучше. Если кредиторская задолженность намного превышает дебиторскую, значит, компания работает себе в убыток, в этом случае покупателю разумнее рассмотреть для покупки другой объект.

При этом надо понимать, что и дебиторская, и кредиторская задолженность — показатели относительные. И наличие большой дебиторской задолженности — не всегда свидетельство финансовой устойчивости застройщика.

В определенных условиях у компании может быть большая дебиторская задолженность (ей должны деньги другие организации), но это совсем не значит, что ее дела идут хорошо.

Конечно, в теории эти деньги рано или поздно должны поступить на счета строительной фирмы, но на практике этого может и не произойти.

Как это случилось с одним из красноярских застройщиков: ее подрядчик набрал себе квартиры в счет будущего выполнения работ, у застройщика в проектной декларации появилась большая дебиторская задолженность, при этом фактически работы на объекте еще не были выполнены. И сейчас эту фирму стройнадзор относит к застройщикам зоны риска.

И наоборот, большая кредиторская задолженность — не всегда плохо. Ведь она может говорить о том, что у строительной компании открыта кредитная линия, банк верит в этого застройщика, поэтому выдал ему кредит, и у него есть средства для продолжения строительства.

Каждые три месяца в проектной декларации публикуются актуальные сведения о финансовых показателях застройщика, поэтому покупателю нужно ознакомиться не только с самой проектной декларацией, но и со всеми последующими изменениями в нее и проследить, как со временем меняется размер кредиторской и дебиторской задолженности.

Финансируют ли строительство дома банки

Кроме средств дольщиков строительные компании могут частично использовать для реализации проекта кредитные средства банков, тогда строительство объекта ведется в рамках проектного финансирования.

С одной стороны, то, что банк прокредитовал стройку, для дольщика — безусловно, позитивный момент. Обычно банки, прежде чем ссудить деньги строителям, очень тщательно проверяют компанию.

Таким образом, наличие проектного финансирования для дольщиков — это сигнал, что риски в проекте снижены. Кроме того, банк будет внимательно следить за тем, как продвигается строительство.

С другой стороны, земельный участок, на котором строится дом, в таком случае будет находиться в залоге у банка. И если застройщик все же обанкротится, банк так же, как и дольщики, будет претендовать на возмещение ущерба.

Информация об уставном капитале стройфирмы

В проектной декларации есть информация об уставном капитале строительной компании. С 1 июля 2021 года после вступления в силу изменений в законодательство уйдут в прошлое уставные капиталы строительных компаний в десять тысяч рублей, застройщик обязан привести собственные средства в соответствие тому объему жилья, которое он строит.

Если застройщик привлекает для реализации проекта генподрядчика, эта информация также должна быть отражена в проектной декларации.

В таком случае потенциальному дольщику нужно собирать сведения не только о застройщике, но и о той организации, которая непосредственно ведет работы на объекте.

Лучше, если это крупный застройщик, за свою историю построивший не одну сотню тысяч квадратных метров жилья.

Кто гарантирует достройку объекта

Можно найти в проектной декларации и сведения о том, как именно обеспечены обязательства застройщика перед участниками строительства. Кто поручился за то, что переданные строительной компании деньги будут возвращены дольщикам, или откуда поступят средства на достройку в случае банкротства застройщика.

Существующие объекты страхуют коммерческие страховые компании, и в этом случае дольщику нужно удостовериться, что страховая компания, которая заключила договор с застройщиком, все еще имеет право давать такие гарантии. Дело в том, что Центробанк регулярно сокращает список страховщиков, тогда застройщик обязан перестраховать свою ответственность в другой компании.

Актуальный список страховых компаний, которые могут работать с рисками долевого, опубликован на сайте ЦБ.

После того как вступят в силу изменения в законодательство и заработает аналог агентства по страхованию вкладов — компенсационный фонд долевого строительства, гарантией дольщикам послужат отчисления застройщика в фонд. Его появление, как ожидается, снизит риски на рынке долевого. Так что те объекты, застройщики которых делают взносы в фонд, считаются более надежными.

Описание строящегося дома

Во второй части проектной декларации содержится информация об объекте строительства: его коммерческое обозначение (название жилого комплекса), сведения о выданном разрешении на строительство и сроке его действия. Последнее нужно, чтобы дольщик понимал, когда застройщик обязан реализовать начатый проект.

А кроме того, указывается, по какому праву принадлежит строительной компании земельный участок, где ведется строительство дома (находится он в собственности или в аренде).

Если земля арендованная, дольщик должен обратить внимание на сроки аренды.

Чтобы еще на этапе выбора квартиры понимать, что в дальнейшем появится на окружающей дом территории, в проектной декларации есть сведения о местоположении домов, которые входят в состав проекта, а также о запланированном благоустройстве.

Проектная декларация теперь содержит подробное описание строящегося дома, его основные характеристики (этажность, общую площадь, материал наружных стен, класс энергоэффективности и сейсмостойкость, которую не указывали ранее).

В документе прописана возможность технического подключения дома к инженерным коммуникациям и стоимость платы за подключение. И это очень важный момент: целый ряд новостроек в краевом центре не смогли вовремя сдать в эксплуатацию именно из-за того, что у этих домов не было возможности подключения к сетям.

Потенциальные покупатели смогут узнать о количестве квартир в жилом доме и получить их описание (площадь, этаж, количество комнат, вспомогательных помещений: санузлов, террас, кладовых). Из этих данных станет понятно, какие квартиры запроектированы в новостройке, и можно примерно оценить количество ее будущих жителей.

Теперь в проектную декларацию на новые объекты наряду с квартирами включаются сведения об общедомовом имуществе.

Застройщик сразу в проектной декларации должен указать, какое помещение общего использования (колясочная, кладовая) появится в объекте.

Сделано это намеренно, чтобы уже после сдачи дома в эксплуатацию у компании не было возможности поменять назначение помещения и занять его, к примеру, под магазин.

В проектной декларации расписан примерный график реализации проекта, при этом названы этапы строительства и сроки их завершения, здесь же приводится планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию.

Значение проектной декларации выросло

После вступления в силу изменений в законодательство о долевом строительстве с 1 января 2021 года значимость проектной декларации выросла в разы. Если застройщик указал в ней неполную или недостоверную информацию, это повлечет вполне конкретные последствия.

Участник долевого строительства вправе даже расторгнуть договор только по той причине, что в проектной декларации изложены не все обязательные сведения.

«Если при проведении анализа поступившей к нам проектной декларации мы установим наличие в ней недостоверных сведений и (или) неполной информации, которая должна быть указана в проектной декларации, мы обязаны выдать застройщику отказ о соответствии проектной декларации установленным требованиям.

Для застройщика это означает запрет на регистрацию договоров участия в долевом строительстве», — рассказала руководитель отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора Красноярского края Елена Хамардюк.

Проектную декларацию в новом, расширенном виде стройнадзор требует размещать не только на новые дома, строительство которых началось после 1 января 2021 года (после вступления в силу изменений в законодательство о долевом строительстве), но и на объекты, начавшие строиться до этой даты. По информации надзорного органа, практически все красноярские застройщики к этому моменту уже привели свои проектные декларации к новой установленной форме, а те, кто этого не сделал, получили предписания с конкретным сроком, когда они должны устранить замечания.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1717/

Ваш юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: