Договор Ареды Без Права Расторжения

Содержание
  1. Договор аренды без права расторжения арендатором
  2. Расторжение договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя
  3. Расторжение договора аренды на основе мирного соглашения
  4. Как расторгнуть «нерасторгаемый» договор аренды
  5. Что такое «нерасторгаемые» договоры
  6. Что делать арендатору, если договор «нерасторгаемый»
  7. Долгосрочный договор аренды нежилого помещения без права расторжения
  8. Договор аренды нежилого помещения
  9. Договор долгосрочной аренды нежилого помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности
  10. Договор аренды нежилого помещения, долгосрочный (более года) 2
  11. Договор долгосрочной аренды нежилого помещения
  12. Договор долгосрочной аренды нежилого помещения: образец скачать бесплатно
  13. Деловые Бумаги (архив)
  14. Расторжение договора аренды нежилого помещения и отвественность сторон
  15. Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения? Виды аренды и особенности их оформления
  16. Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без проблем
  17. Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя
  18. Общие положения о расторжения договора
  19. Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора
  20. Как разорвать соглашения в одностороннем порядке
  21. Последствия расторжения аренды
  22. Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство
  23. Как разорвать договор аренды — Эльба
  24. Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг
  25. Как можно досрочно расторгнуть договор аренды
  26. Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда
  27. Как оформить соглашение о расторжении
  28. Как отказаться от аренды по уведомлению
  29. Как расторгнуть договор через суд
  30. Как правильно вернуть помещение
  31. Субаренда без согласия арендодателя
  32. Правовая сущность субаренды
  33. Субаренда без согласия арендодателя: последствия
  34. Что говорит судебная практика?

Договор аренды без права расторжения арендатором

Договор Ареды Без Права Расторжения

Расторжение договора аренды по Гражданскому кодексу осуществляется согласно статье 620, которая предусматривает возможность досрочного расторжения соглашения в одностороннем порядке через суд или на основе положений договора, предусматривающих возможность договора, а также по мирному соглашению между сторонами. Также допустимо расторжение договора при окончании срока действия договора или по соглашению между участниками договора.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем осуществляется как по завершению срока действия договора, когда в одностороннем порядке, когда арендодатель расторгает заключенную сделку без обращения в суд.

Достаточно не продлевать договор и он автоматически будет расторжен. Но арендодатель имеет права выйти из договора об аренде досрочно при наличии веских обстоятельств для прекращения договора.

Отнести к ним можно следующие ситуации:

  • использование помещения арендатором не по назначению, а также с нарушением положений договора, который был подписан между сторонами (пример договора аренды квартиры найдете тут);
  • значительное ухудшение состояния арендуемого имущества вследствие эксплуатации ее арендатором;
  • Перед тем, как сдавать жилое помещение в аренду, нужно основательно подготовиться. Как официально сдать квартиру в аренду и не стать жертвой аферистов, узнайте в статье https://realtyinfo.online/7213-osnovnye-pravila-sdachi-kvartiry-v-arendu-uplata-naloga-na-dohod.

  • при наличии в договоре положений о необходимости проведения ремонта или реконструкции помещения, отсутствие выполнения работ или их плохое качество;
  • просрочка платежа за аренду, также на основе положений договора, но чаще всего — более двух раз подряд нарушены сроки оплаты.

Расторжение договора в этих случаях допустимо по суду, где арендодателю необходимо будет предоставить доказательства нарушения основных положений договора.

Арендатор, если арендодатель выиграет дело, будет должен возместить все понесенные затраты на судебное разбирательства, также судом присуждается оплата неустойки или штрафа, в зависимости от того, был ли причинен арендодателю ущерб и насколько он был значителен.

Чтобы избежать проблем с арендаторами, арендодатель может воспользоваться доверительным управлением недвижимостью, передав управленческие функции специальной компании.

Расторжение договора найма комнаты

Расторжение договора аренда или найма квартиры схоже с расторжением договора аренды комнаты. Как наниматель, так и наймодатель могут подать исковое заявление в суд, указав основание для расторжения договора. Процесс расторжения сделки будет проходить в том же порядке с использованием той же документации.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора также осуществляется только по решению суда, если в договоре не указано, что арендатор в любой момент вправе прекратить действие договора или если договор не имеет срока действия. Допускается немотивированный отказ от договора, арендатор не обязан объяснять в суде почему хочет расторгнуть договор.

Расторжение договора аренды арендатором в одностороннем порядке также приводит к возмещению убытков через суд, если их наличие будет доказано, а суд сможет оценить уровень ущерба.

При расторжении как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя необходимо направить второй стороне уведомление о досрочном расторжении договора аренды образец которого представлен ниже.

Уведомление содержит в себе расшифровку причины расторжения договора, а также дату расторжения договора и уведомление о намерении обратиться в судебную инстанцию.

Отправить такое уведомление расторгающая сторона обязана за 3 месяца до планируемого расторжения договора.

В видео разъясняют, как расторгнуть договор найма жилого помещения

Расторжение договора аренды на основе мирного соглашения

Если срок договора еще не истек, но обе стороны готовы расторгнуть договор без судебного урегулирования, то необходимо составить специальное соглашение.

Проводится расторжение договора аренды по соглашению сторон по образцу, в котором указана точная дата расторжения договора, а также причина принятия обеими сторонами такого решения. Если дата специально не оговорена, то датой расторжения является дата подписания соглашения о расторжении.

Соглашение в обязательном порядке подписывается обеими сторонами или их официальными представителями и зарегистрировано в Росреестре, после чего действие договора об аренде является официально прекращенным.

Источник: https://realtyinfo.online/7223-rastorzheniye-dogovora-arendy-arendodatelem

Как расторгнуть «нерасторгаемый» договор аренды

Безболезненно прекратить договорные отношения с арендодателем (если он, например, не хочет предоставлять скидку) у компаний получается сегодня не всегда. Что делать, если владелец коммерческой недвижимости не хочет расторгать договор аренды – рассказывает юрист, руководитель консалтинговой группы LegalConsult.by Николай Марковник.

Фото с сайта gruzchik.pro

– Необходимость поиска нового помещения может назреть по разным причинам: оптимизация расходов, реструктуризация бизнеса или его отдельных направлений, ликвидация компании, переезд.

В любом случае, оперативное решение вопроса во многом зависит от того, является ли действующий договор аренды «расторгаемым».

Самый простой вариант быстрого расторжения договора – заранее прописанная для арендатора возможность в любое время отказаться от помещения, предупредив об этом арендодателя, к примеру, за 2 месяца. И если причина переезда – стоимость аренды, многие арендодатели могут пойти на уступки и снизить ставки.

В нынешних условиях многим не хочется терять клиентов, оставаясь с вакантными помещениями.

Сложнее, когда формулировка о возможности арендатора в любое время расторгнуть соглашение в договоре отсутствует.

Что такое «нерасторгаемые» договоры

Само понятие «нерасторгаемый» договор аренды довольно условное и с точки зрения права его не существует. Любой договор может быть расторгнут:

  • По соглашению сторон
  • При отсутствии соглашения сторон – в судебном или во внесудебном порядке по основаниям, предусмотренным законодательством/договором

Договор аренды, как правило, заключается на определенный срок. Если одна из сторон может его расторгнуть до истечения этого времени во внесудебном порядке, документ «расторгаемый». Если же для решения вопроса приходится обращаться в суд, можно условно говорить о «нерасторгаемом» договоре аренды.

Чтобы избежать хлопот с судебными тяжбами, стоит для начала разобраться с самим документом.

Фото с сайта grandurist.ru

Что делать арендатору, если договор «нерасторгаемый»

Арендодатель, зная, что договор «нерасторгаемый», может отказаться расторгать договор по соглашению сторон.

На этот случай – несколько советов, как усилить свою позицию в ходе переговоров о расторжении договора. Кстати, вы можете использовать это и во время обсуждений скидок и снижения арендной ставки.

1. Проверить, не было ли нарушений договора со стороны арендодателя 

Гражданский кодекс предусматривает основания для расторжения договора по требованию арендатора:

  • Арендодатель создает препятствия для пользования помещением.
  • В помещении есть недостатки, мешающие им пользоваться, которые не были оговорены при заключении договора.
  • Арендодатель не производит капитальный ремонт, когда это является его обязанностью.
  • Помещение окажется в состоянии, не пригодном для использования по причинам, за которые арендатор не отвечает. Например, оно разрушилось или пришло в негодность в результате стихийного бедствия.

В любом из этих случаев договор может быть расторгнут, но только в судебном порядке. Но это хороший аргумент в ходе переговоров.

Внимательно перечитайте свой договор аренды: возможно, там будут дополнительные основания для расторжения договора по требованию арендатора.

Фото с сайта hotline.ua

2. Проверить, есть ли основания для признания договора незаключенным или недействительным

Если оснований для расторжения (по законодательству или условиям договора) нет, нужно проверить, является ли сам договор заключенным и действительным.

Иногда выясняется, что договор может быть признан незаключенным или недействительным. Тогда можно не считать себя связанным его условиями и свободно переезжать в другое помещение (пробовать договариваться о новых условиях).

Признание договора незаключенным.

Одна из особенностей гражданского права: несмотря на то, что договор на бумаге подписан и исполняется сторонами, юридически он может не порождать никаких прав и обязанностей.

А все действия, производимые сторонами, являются «внедоговорными». То есть в этой ситуации нельзя заставить другую сторону выполнить что-либо, прописанное в договоре, так как юридически этого договора нет.

Источник: https://3dlipz.com/dogovor-arendy-bez-prava-rastorzheniya-arendatorom/

Долгосрочный договор аренды нежилого помещения без права расторжения

Договор Ареды Без Права Расторжения

Бывают случаи, когда договор аренды не подлежит государственной регистрации, и этим пользуется большинство юридических лиц.

Из норм, установленных ГК РФ следует, что обязательной государственной регистрации подлежат только договора аренды, заключенные на срок более одного года.

Это означает, что договора аренды, заключенные на срок менее одного года, например на одиннадцать месяцев, не регистрируются. Это вполне законный способ избежать материальных и временных затрат.

Если собственник помещения соглашается на ваш вариант договора, который вы разработали вместе с хорошим юристом, максимально защитив ваши права – поздравляю. Другой вопрос, когда собственник дает свой вариант или начинает существенно изменять ваш – тогда придется серьезно поработать.

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды, заключенный более, чем на 1 год, должен быть зарегистрированным в государственных органах.

По соглашению сторон размер платы за аренду может быть изменяться в течение всего срока действия соглашения.

При этом, по условиям заинтересованной стороны, допускается изменение размера платы за аренду помещения не чаще одного раза в год. Любые разногласия между сторонами – участниками договора решаются в судебном порядке.

  • договор аренды заключается только в письменной форме, независимо от того, являются ли участники сделки физическими или юридическими лицами;
  • договор аренды составляется исключительно в виде единого документа, не допускается его заключение посредством любых средств телекоммуникационных связей;
  • договора аренды подписывается двумя сторонами собственноручно, либо лицами, имеющими на руках нотариальную доверенность, подтверждающую данные полномочия.

Договор долгосрочной аренды нежилого помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности

Предлагаем Вашему вниманию удобный и качественный документ Договор долгосрочной аренды нежилого помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности, составленный профессиональным юристом. Помните, что вы всегда можете получить нашу юридическую помощь, в том числе и по заполнению данного бланка, связавшись с нами по телефонам указанным на сайте.

3.4. Обязанность Арендатора по внесению Арендной платы за пользование имуществом считается исполненной с момента поступления денег на счет Арендодателя, либо принятия платежного поручения банком арендатора для перечисления денежных средств на счета третьих лиц, указанных Арендодателем.

Договор аренды нежилого помещения, долгосрочный (более года) 2

г) не производить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя (дополнительного соглашения к договору аренды). Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя;

1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование Арендатору за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: ______________, общей площадью ______ кв. м (далее – «Помещение») для организации _____________. Помещение передается согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Договор долгосрочной аренды нежилого помещения

2.2.11. Заключить с эксплуатационными и энергоснабжающими организациями, за исключением поставщиков электроэнергии, соответствующие договоры на получение предоставляемых ими услуг в рамках обязанности арендатора по содержанию арендуемого нежилого помещения, предусмотренной п.2.2.6. настоящего договора.

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: , помещение № (номер помещения приведен согласно экспликации от « » года), общей площадью кв.м. для использования под (далее – «Нежилое помещение»). Передаваемое в аренду нежилое помещение отмечено на Плане арендуемых помещений, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

Договор долгосрочной аренды нежилого помещения: образец скачать бесплатно

4.2. Если Арендатор задерживает арендную плату, а также иные платежи, причитающиеся Арендодателю в соответствии с настоящим договором, то Арендодатель вправе произвести удержание из суммы депозита, а арендатор обязан в течение _______ дней восстановить сумму депозита.

8.1. Договор вступает в юридическую силу с даты его государственной регистрации в установленном законом порядке. Стороны настоящим договорились распространить положения настоящего договора на отношения сторон, возникшие в период с даты подписания настоящего договора до даты его государственной регистрации.

Деловые Бумаги (архив)

6.4. По вопросам, не урегулированным договором, подлежат применению законы и иные правовые акты Российской Федерации, в том числе соответствующие правовые акты, принятые субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления. В случае противоречия условий договора положениям законов и иных правовых актов подлежит применению закон или иной правовой акт.

1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование Арендатору нежилые помещения, расположенные в ______________ (многоквартирный дом, офисный центр и т.п.) по адресу: _____________, общей площадью ______ кв.

м (далее — «помещение»), а также прилегающую к нежилым помещениям территорию двора для хранения автомобилей, находящихся в ремонте, общей площадью _____ кв.

м для использования под размещение пункта технического обслуживания автомобилей и организации торговли автозапчастями.

Расторжение договора аренды нежилого помещения и отвественность сторон

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Что касается п. 2 ст.

450 ГК, предусматривающего, что всякий гражданско-правовой договор может быть расторгнут по решению суда на основании требования одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором, то его действие не перекрывается (применительно к аренде) статьей 619 ГК. Указанная статья устанавливает конкретные основания расторжения договора, которые применительно к аренде считаются существенными нарушениями этого договора, и, следовательно, освобождает арендодателя от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер)». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. — С. 448-489.

Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.

  1. формирование арендного договора и его подписание между фигурирующими в нем участниками, в качестве которых могут выступать и граждане, и организации. В госрегистрации договор аренды нежилого помещения считается главным. В него включаются существенные пункты:
    • преамбула, в которой предоставляются сведения о лицах, заключающих арендные отношения;
    • предмет договора описывает коммерческую недвижимость с указанием адреса, описанием сдаваемой площади, кадастровым номером;
    • права и обязательства сторон;
    • плата за аренду и периодичность ее внесения. Без этого важного пункта договор будет считаться недействительным.
    • срок, на который заключается договор;
    • ответственность участников сделки и дополнительные положения документа;
    • реквизиты сторон и их подписи.

Источник: https://exjurist.ru/stroitelstvo/dolgosrochnyj-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya-bez-prava-rastorzheniya

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без проблем

Договор Ареды Без Права Расторжения

Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.

Прекращения договора аренды по инициативе арендодателя

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений  с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.

Общие положения о расторжения договора

Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон.

Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения.

Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.

При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.

Вышеназванными правилами зафиксированы общие,  применимые основания возникновения права досрочного расторжения  договорных отношений по аренде:

  • основные нарушения договорных обязательств;
  • наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.

Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения  должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

  • использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
  • систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
  • отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени.

Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма.

Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

  • О наименовании;
  • О реквизитах сторон и договора;
  • Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
  • О содержании требований.

Последствия расторжения аренды

Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды.

Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества.

Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.

Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство

Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.

Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо.

Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы.

Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.

Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:

  • Нарушены договорные условия;
  • Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
  • Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.

Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось – последующая реализация предоставленного права станет невозможным.

Источник: https://arendaexpert.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendodatelem-v-odnostoronnem-poryadke/

Как разорвать договор аренды — Эльба

Договор Ареды Без Права Расторжения

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету.  Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ.

Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам. 

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра.

Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск.

Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

В итоге предприниматель заплатил:

— 87 409 рублей арендной платы;

— 47 527 рублей пени;

— 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.

Дело № А65-3030/2021.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

  1. С какой даты прекращается договор аренды.
  2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
  3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
  4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

  1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
  2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
  3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
  4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

  1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
  2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
  3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
  4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
  5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
  6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
  7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
  8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
  9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Дело № А56-91456/20212.

Как правильно вернуть помещение

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Статья актуальна на 09.04.2021

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1331/break_rent

Субаренда без согласия арендодателя

Договор Ареды Без Права Расторжения

При пользовании арендованным имуществом арендатор обязан строго руководствоваться положениям Гражданского кодекса и заключенного договора с арендодателем.

В числе прав арендатора при пользовании имуществом в ГК РФ прописано и право сдавать это имущество полностью или частично в субаренду, но только лишь с согласия арендодателя.

Как защититься, если все же была оформлена субаренда без согласия арендодателя и какие последствия грозят сторонам?

Правовая сущность субаренды

При субаренде изначальные права и обязанности арендатора по заключенному соглашению переходят другому лицу – субарендатору, вот только ответственность перед арендодателем остается за первоначальным арендатором.

Особенности субаренды:

  • Новый договор не может быть заключен на срок более чем изначальный договор аренды;
  • Всю ответственность за возможные последствия при сдаче имущества в субаренду несет первоначальный арендатор;
  • Арендатор является получателем выгоды и прочих благ ввиду сдачи имущества в субаренду, перед арендодателем он же исполняет обязательства сугубо в рамках достигнутых с ним условий.

Говоря прямо, если арендатор пользуется имуществом за 50 тысяч рублей в месяц, но найдет, кому его сдать за 100 тысяч – то арендодатель не вправе предъявлять ему никаких претензий при условии соблюдения порядка сдачи имущества в субаренду.

Часть 2 ст. 615 ГК РФ дает право арендатору сдавать имущество в субаренду, но лишь с согласия арендодателя. При этом оговорки «если иное не установлено договором» в статье нет.

Президиум ВАС в своем разъяснении N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” (в.

18) указал, что не имеет значения способ выражения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Вплоть до указания на это в договоре путем делегирования арендатору такового права или же прямого указания на отсутствие необходимости согласия. Вот как могут выглядеть формулировки в договоре:

То есть во втором случае согласие не требуется, но нужно лишь поставить в известность арендодателя.

Частью первой той же статьи установлено, что арендатор пользуется имуществом в соответствии с оговоренными участниками соглашения условиями.

Получается, условия о субаренде могут быть урегулированы следующим образом:

  1. Без их отражения в договоре – в этом случае действуют нормы ст. 615 ГК РФ и согласие обязательно.
  2. В договоре без указания на необходимость получения согласия арендодателя (пример выше).
  3. В договоре с указанием не необходимость получения согласия.

Субаренда без согласия арендодателя: последствия

Часть 3 ст. 615 ГК РФ более чем очевидно гласит, что нарушение условий использования имущества – веское основание для прекращения договора и возмещения всех убытков.

При этом не имеет никакого значения «тяжесть» и объем нарушений – у арендодателя априори есть право потребовать расторгнуть договор и отменить все обязательства.

При этом арендодатель может потребовать:

  1. Расторжения договора аренды;
  2. Признания договора субаренды недействительным.

С мая 2013 года в ГК РФ внесены изменения, касающиеся оспоримых сделок. В частности к отношениям «арендатор-субарендатор» может быть применена ст. 173.1 ГК РФ, которая подразумевает недействительность сделки, если для заключения оной не было полученное обязательное по закону согласие третьего лица.

В нашем случае третьим лицом будет являться арендатор, а обязанность получить согласие прямо прописана в законе.

При расторжении договора арендатор будет обязан возместить все понесенные убытки, в числе которых может быть, например, возмещение ущерба имуществу, если оно повреждено субарендатором или же созданы препятствия для нормальной работы других арендаторов или самого арендодателя.

Что говорит судебная практика?

До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.

Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.

Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.  

ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных.

Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г.

N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.

С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2021 года А05-1741/2021).

Если у вас имеются какие-либо вопросы, связанные с заключением, исполнением или расторжением договора аренды, я всегда готов оказать необходимую правовую помощь. Задайте свой вопрос по телефону (8452) 93-98-33 или обратитесь за консультацией в офис.

Источник: https://lawpractik.ru/arenda/subarenda-bez-soglasiya-arendodatelya/

Ваш юрист
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: